柳州企业拆迁评估

企业拆迁标准是哪些
《城市房屋拆迁管理条例》*三十一条、*三十三条分别规定了拆迁人应当向拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当。
在法律实践中，企业拆迁主要分为三部分：
1、拆迁资产，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的;
2、拆迁费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工费等费用;
3、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
征收条件的谈判如果成功的话，确实可以在一定程度上为自己争取到更多的利益的。但是也要注意不能太过贪心，法律对待贪得无厌的“钉子户”也是有强制手段的。
拆迁补助费和拆迁奖励
每个拆迁项目可能都会涉及到拆迁奖励，为了促进搬迁，比如说截止到什么时候搬迁奖励政策是20万，那截止到在两个月以后再完成，奖励政策可能就15万，会有一些类似的奖励政策。
搬迁补助这些都是一些法定的项目，这些法定的项目每一项既要结合此次拆迁的安置方案，又要结合企业的实际情况，也会介入一些评估，所以说不管是企业纳入征收还是没纳入征收的，做一个企业资产的登记，比如说找公证也好，或者是请评估公司也好，企业都有哪些财产都有什么，多少数量单位，这些做好登记，制作财产清单明细表，这样做好证据保存，企业对自身资产情况有书面的证据。如果更完善一些，建议做好这方面的一些工作。

房屋拆迁估价的方法
市场比较法是具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在的区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不**过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不**过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其他估价方法。
成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
基准地价修是在确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
房地产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选取能体现房屋价值的估价方式，在不实用市场比较法的情况下，选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。选用的评估方法不同，必然会导致评估结果的不同，不正确使用评估方法也必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，引发拆迁纠纷。

房屋拆迁怎么
根据《国有土地上房屋征收与条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平。对被征收房屋价值的，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为标准。
作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的包括：
1、被征收房屋价值的;
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的;
3、因征收房屋造成的停产停业损失的。
被征收人可以选择，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进屋产权调换的，作为房屋征收决定的市、县级应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

拆迁与商业拆迁有哪些差别
1、拆迁主体不同
顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。而拆迁，是由地方主导，依据地方政策进行。
2、拆迁目的不同
商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。而拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁。
3、拆迁范围不同
商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。而征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。
4、拆迁意愿不同
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